王红律师，郑州专业房屋买卖纠纷律师,现执业于河南公谦律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

小产权房的概念和法律属性

　　小产权房的概念和法律属性

　　;小产权房;并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的;小产权房;，也称;乡产权房;，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，;小产权;其实就是;乡产权;，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，;小产权房;是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的;商品房;。

　　目前的;小产权房;、;乡产权房;有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即;宅基地;上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

　　和一般意义上的商品房相比，;小产权房;没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，;小产权房;的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买;小产权房;的根本原因。

　　那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让

　　首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

　　既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢根据的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

小产权房的法律风险

　　小产权房的法律风险

　　小产权房不受法律保护，对于非农村集体组织成员的买受人来说，存在很大的风险，具体表现在以下几个方面：

　　买受人不能取得房屋所有权证。

　　即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓;产权;或类似的文件，也是不受法律保护的，如果将来乡政府或村委会反悔，要收回房屋，买受人只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。

　　存在一定的交易风险。

　　买受人如果以预售方式购买小产权房，他对开发商的资信、项目的情况无法真正了解，由于不存在任何政府监管，也没有行政机关对开发商行为进行审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况，买受人往往难以追回房款。

　　质量风险。

　　小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护。

　　拆迁过程中的风险。

　　小产权房在使用中如果遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果房屋是第一类小产权房，补偿受益人是农村集体组织;如果是第二类小产权房，因为本身是违章建筑，无法得到任何补偿。

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