王红律师，郑州专业房屋买卖纠纷律师，现执业于河南公谦律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

小产权房得不到法律保障 还敢要吗？

　　在房价日益暴涨的今天，小产权房其主要表现为，价格低廉，应该低于商品房30%以上价格，卖给本集体成员价格更低廉，更优惠。目前在全国，主要是一些城中村，村中城，改造过程中，出现了一大批小产权房。

　　其目的也很简单，共给对象就是集体成员，有剩余就走向了市场，因为他本身也是市场化的一个运作方式。该不该购买小产权房

　　第一：什么是小产权房

　　小产权房实际就是在集体土地上盖的房子，就属于小产权房，因为土地不是国有，更别说土地出让手续了。

　　从用途是上和交易上和公租房有一定的相似之处，但是公租房可以买断土地出让权，手续可转正，小产权房不可以，除非土地统一变更。

　　这就决定了几个问题：

　　一是购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。

　　二是只能集体成员购买，才能得到法律上的保障，其他人购买后续事情麻烦过多。

　　三是拆迁只补偿，具有集体土地权利的人，其他人无权享受任何补偿。

　　第二：小产权房有几个特征：

　　一是小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易不受法律保护。

　　二是购房人交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属，一纸没有法律效力的合同，或者协议。

　　小产权房出售人认可购房人转让房屋，并办理所谓的转让登记，但是这种登记是没有法律效力的，一旦发生纠纷不能产生保护购房人的效力。

　　三是遇到房屋拆迁情况的，也不能依法得到补偿。

　　如果，当卖房人反悔并起诉到法院的，出售人只需退还房款，购房人则需要返还房产，这就吃了大亏。

　　点评：

　　一是在高房价的今天，小产权房，房价确实有很大的吸引力，法律保障上无法突破。

　　二是付全款，购房压力更大;小产权房付款方式，一般是全款，不能做贷款按揭;有可能的期房，只能是分期付款而已。

　　三是从购房者的角度来说，购买小产权房虽然价格便宜，但是产权状况存在很多问题，要承担巨大的风险。因此，有意向购买小产权房的购房者需要自己对风险和收益作出选择判断，作出正确的决定。

小产权房有房产证吗 小产权房能否过户

　　小产权房是指在农民集体所有的土地上建设的，面向本集体组织之外的不特定人员进行销售的房屋。那么小产权房有房产证吗，小产权房可以过户吗

　　一、小产权房有房产证吗

　　小产权房是指开发商没有买断房屋所使用的土地，他们一般是采用租用土地的方式，或者是集体土地性质的;要想又房产证就必须有土地要注明在自己的名下，以上的方式显然不可能。又由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，所以，这种小产权式没有房产证的。小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

　　二、小产权房可以过户吗

　　首先，我们需要明确小产权房只要依法办理了相关审批手续，那么小产权房就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑，只是因为销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误以为是非法建筑。

　　既然小产权房是合法的，那么小产权房是否可以购买和过户呢小产权房是可以过户的，不过是有限制条件的。根据的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或者出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或者销售的对象是有限制的，即可以过户，不过过户的对象仅仅限于集体内部成员。上文所说的限制条件即是限制转让的对象，为本集体内部成员，而不能向非本集体成员转让。

　　看完上文，相比您已经对小产权房是什么，以及小产权房是否可以过户有了大致的了解，实际上，现在不少开发商行走于灰色地带，将小产权房当作商品房进行销售，是在打法律与政策的擦边球，若您想购买小产权房，请您先确定能否过户，即您或者您家庭的其他成员是否属于集体内部成员。面临相关的纠纷时，您最好还是向专业的房产律师进行咨询求助，专业人士可以尽可能地维护您的合法权益。