王红律师，郑州专业房屋买卖纠纷律师,现执业于河南公谦律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

小产权房概述

房产权即特定主体对房屋享有的所有权，而所有权属物权的范畴，故房产权亦属于物权的一种。房屋产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，对;大产权;和;小产权;在不同情况下有不同的解释。简单说来，国家发产权证的房屋叫大产权房;而国家不发产权证，由乡镇政府甚至村委会发证书的叫小产权房，又叫乡产权房。




根据我国和相关法律法规规定，;任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地除外。;也就是说，只有国有土地才可用于商品房开发建设，开发商在履行合法开发立项手续后，办理土地出让手续并按规定上交给国家土地出让金和使用税，再由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的商品房称为大产权房。如果要使用农村集体所有土地，则必须先经过法定程序将农村土地收归国有，然后再行出让，以国有土地使用权的形式进行开发建设。未履行上述程序而直接进行开发的房屋，因其并没有经过国家房管部门的许可，自然无从颁发产权证，这种房屋被称为小产权房。小产权与大产权的本质区别在于是包含有土地使用权，大产权房屋具备完全产权，包括房产使用权与国有土地使用权，而小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权。




根据房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化为两种类型，第一种是经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，这些房屋在首先满足集体经济组织成员的住房需求后尚有剩余，由该经济组织以自己名义将余房出售给本集体之外的人。该种房屋本身属合法建筑，其上权益依法应受法律保护。第二种是集体经济组织未经任何审核批准程序，擅自在其自有的农用地上修建的房屋，该种房屋本身就属于违章建筑，因而其上所附权益也无法受到法律的保护。



















买了十年“小产权房”被无偿索回

　　市民李先生近日给打来电话称，自己买了十年的深圳历史遗留违建近日遭原开发商无偿索回。经深圳市仲裁委员会审理，当年双方签订的购房合同无效，李先生需返还房屋给开发商，同时无法获得已交付的近半购房款。仲裁的依据是4月1日生效的深圳市。




　　李先生认为仲裁结果不公，其律师称，即使按照，该违法建筑无法;确权;，开发商也不应该是最终的获益者，何况在订立合同时开发商是明显的过错方。




　　2004年11月，虽然明知道是;小产权房;，但在开发商深圳经某实业发展有限公司承诺办绿本的条件下，市民李先生以116万元的总价购买了宝安区三联墩背村;云都别墅9栋D号房;，先交了首期购房款35万元后，其他房款依约定分期付清。双方还约定，开发商需7日内在国土部门办理备案，同时若绿本产权证一年半内无法办理，开发商应该双倍退还李先生已交付的房款。




　　由于开发商未按约备案，绿本也被办证部门告知无法办理，在交付了11个月的分期房款后，李先生拒绝再交房款，要求退房并返还双倍房款。开发商经某董事长邱先生不同意，与李先生口头约定房子先住着，等房产证办好后一次性付清剩余房款。




　　这暂时的;先住着;，一住就住到了2013年8月。2013年8月16日，经某公司向深圳市仲裁委员会申请仲裁，要求确认该公司与李先生签订的无效，要求李先生将该房屋返还，并且索要62.4万元巨额房屋使用费，冲减51.72万元购房款后要求李先生再交10.68万元。今年5月20日，深圳市仲裁委员会裁决该合同无效，要求李先生将该房屋返还，但计算买方利息损失后，驳回了经某公司要求李先生补交10.68万元房屋使用费的要求。




　　李先生向深圳市中级人民法院申请撤销该裁决。7月11日，经某公司未经同意，拆门强行闯入屋内，欲将李先生赶出所住房屋，双方发生冲突，李先生报警请求公安机关立案处理。




　　李先生的律师刘春认为，在这起纠纷中，仲裁不应该适用，;实施办法中第二条明确规定，‘本实施办法适用于市政府确定的试点区域内农村城市化历史遗留违法建筑的处理’，而案件中涉及的房屋根本不在试点范围内。;




　　广东省中安律师事务所合伙律师凌青表示，此案仲裁直接裁定某历史违建的归属结果，并不妥当。




　　;据我们所知，经某如此迫切要收回这栋建筑，就是因为有人提出要高价购买该房屋，开发商正在一栋一栋地申请仲裁。;李先生表示。




　　近日前去采访的一位拨通了经某公司董事长邱先生的电话，对方称不了解该案件，并挂断电话。随后其他再拨通几次邱先生的电话，都无人接听。




　　李先生称，当初相信了开发商可以办绿本的承诺，时至今日，却可能面临房财两空的损失，对此，他后悔莫及。




　　市查违办相关工作人员孙先生表示，这个案件释放出一种信号，那就是小产权房的买卖风险极大。